物业资讯 | 万物云：境外上市已获证监会受理 将适时提交上市申请；力高健康生活：募资2.05亿港元

据了解，证监会于3月7日正式接受材料，随后3月11日状态变更为补正通知，3月30日正式变更为接收补正材料，最新状态为受理通知。

市场消息称，该状态意味着万物云赴港上市进程已扫清障碍，近期或将在港交所提交招股书。

据日新网此前报道，2021年11月5日，万科发布公告，万科企业股份有限公司第十九届董事会第十三次会议，以通讯表决方式审议通过了，拟分拆所属子公司万物云空间科技服务股份有限公司到香港联合交易所有限公司上市的相关议案。

3月30日早间，力高健康生活发布最终发售定价为4.1港元，预计募资2.05亿港元。公司股票将以每手500股股份为买卖单位进行买卖。

关于募集资金用途方面，力高健康生活预计约55%将用于寻求选择性战略投资及收购机会，以进一步扩大业务规模和地理覆盖范围及扩展服务组合；约15%将用于升级资讯科技基础设施及提升智慧社区管理；约10%将用于提升生活管家服务，以提升客户体验及满意度；约10%将用于扩充作为健康管家的社区康养服务；另外约10%将随着继续扩大业务范围及规模，用于一般业务用途及营运资金。

公告显示，根据本公司目前可获得的资料，公司核数师需额外时间和程序对2021年全年业绩进行审核，导致2021年全年业绩的刊发晚于预期时间表。

董事会认为公司不宜在现阶段根据上市规则第13.49(3)条刊发集团截至2021年12月31日止年度的未经审核综合管理账目，因为该等账目可能无法准确反映集团的财务表现及状况，而刊发2021年未经审核管理账目可能会造成混淆并误导公司的股东及潜在投资者。

根据上市规则第13.50条规定，公司将申请公司股份自2022年4月1日上午九时正起于联交所暂停买卖，以待刊发2021年全年业绩。

公告显示，佳兆业美好由于审核程序受到香港於三月爆发的最新一波新冠肺炎疫情以及深圳近期爆发新冠肺炎疫情的影响，将需要额外时间完成对截至2021年12月31日止年度财务业绩的审核。

根据佳兆业美好目前可得的资料，公司预计将于2022年4月30日或之前刊发集团截至2021年12月31日止年度的经审核业绩。

同时，为确保公司的股份交易不会中断，佳兆业美好将于2022年3月31日刊发本集团截至2021年12月31日止年度的未经审核业绩。

而对于与母公司融创中国的关系，融创服务管理层表示，两者业务间的往来是在框架下进行的，资金往来也是封闭独立的；在资金安全方面，融创服务集团没有对融创中国进行任何担保。

上市首年，公司市场化拓展取得实质性突破，年内外拓合约面积3590万平米，按年增长320.5%，也带动了第三方在管面积的占比提升了11.1个百分点至34.8%。截止2021年末，公司总在管面积达1.6亿平米。

值得一提的是，城市空间赛道是公司重点发力的方向，在年内获取了50个城市空间项目，年化合同金额达到2.93亿，城市公共空间在管面积按年增长314.5%至2,930万平米，那么这个城市公共空间的在管面积的占比按年提升了12.6个百分点至18.9%。公司坚定不移向城市空间运营服务商转型。

今年会进一步积极关注和寻找合适的标的，寻找优质的标的，不买贵的，第一看重回报有保障的标的。资金安排方面，去年用了十几个亿，还有差不多100亿元的现金，基本上能够保证财务资源对规模的扩张。除此之外，还有一些并购贷的安排，这是出于做好一定的准备，另外一方面也评估公司的资产负债表，在合适的时候优化财务结构。但是不管怎样，总体而言手里的资金资源完全能够保障今年的业绩规模扩张需要。

报告期内，中骏商管实现收入12.3亿元，同比增长53%；毛利5.81亿元，同比增长62.9%，毛利率47.2%，同比增长约2.9个百分点；母公司拥有人应占溢利3.02亿元，同比增长84.4%。董事会建议宣派末期股息每股普通股港元5分。

截至2021年2月31日，集团营业收入来自（1）商业物业管理及运营服务；（2）住宅物业管理服务

商业物业管理及运营服务收入5.63亿元，同比增长50.9%，约占总收入的45.8%；毛利率57.5%，同比轻微下跌1.5个百分点。2021年中骏商管住宅物业管理服务收入6.67亿元，同比增长54.3%，约占总收入的54.2%；毛利率38.5%，同比增加约6.9个百分点。

2021年，中骏商管总签约建筑面积约4610万平方米，同比增长约25.9%；在管建筑面积约2240万平方米，同比增长37.9%。

2021年，华润万象实现综合收入88.75亿元，同比增长30.9%；毛利27.59亿元，按年增长51.0%；毛利率为31.1%，按年增长4.1个百分点；股东应占溢利17.25亿元，同比增长110.9%；核心股东应占净利17.02亿元，同比大幅增长108.5%；核心净利润对应的每股盈利人民币0.746元。

此外，集团其他收入及收益为5.234亿元，较去年同期增长190.2%，其增长主要由于银行存款利息收入及出售结构性存款的收益增加。

另悉，集团提供物业管理服务的全业态在管建筑面积为1.65亿平方米；集团提供商业运营服务的已开业购物中心数量为71个，亦开业写字楼数量25个。

截至报告期末，集团住宅及其他物业管理业务覆盖全国100个城市，合约面积1.86亿平方米，在管面积1.47亿平方米。

报告期内，德信服务总收入约为人民币8.7亿元，同比约增长25.7%，收入来自三条主要业务线：物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。

在盈利方面，2021年，德信服务实现毛利约人民币2.99亿元，同比增长约26.8% ；年内溢利约为人民币1.12亿元，同比增长约5.7%。

截至2021年12月31日，德信服务在管建筑面积为3110万平方米，同比增长24.9%；合约建筑面积为4640万平方米，同比增长21.9%。

董事会建议宣派末期股息每股0.059港元，合共约59,994,209港元，预计将于2022年7月29日或之前分派予股东。

根据公告，2021年星盛商业实现收入约5.72亿元，较截至2020年12月31日止年度约4.42亿元增长约29.5%；毛利约为3.30亿元，较截至2020年12月31日止年度约2.49亿元增长约32.9%；毛利率为57.7%，较截至2020年12月31日止年度的56.3%上升约1.4个百分比。公司拥有人应占利润约为1.85亿元，较截至2020年12月31日止年度约1.27亿元增长约45.8%。

星盛商业营业收入主要来自三部分：（1）委托管理服务；（2）品牌及管理输出服务；（3）整租服务

来自委托管理服务的收入约为3.52亿元，同比增长约13.9%，占集团总收入的61.5%。来自品牌及管理输出服务的收入约为1.99亿元，同比增长74.2%，占集团总收入的34.7%。来自整租服务的收入约为2210万元，同比增长约14.8%，占集团总收入的3.8%。

截至2021年12月31日，星盛商业的总合约建筑面积约为390万平方米，当中62.4%由独立第三方开发或拥有。其中，有24个已开业零售商业物业，已开业总建筑面积约为181.6万平方米。

报告期内，方圆生活服务收益约为人民币5.714亿元，较截至2020年12月31日止年度的人民币2.767亿元增加约106.5%。该增加主要由于物业管理服务收益增加约人民币2.066亿元，非业主增值服务约人民币4820万元，社区增值服务约人民币4640万元，这主要是由于收购方圆现代生活等。

与截至2020年12月31日止年度的净利润率4.2%相比，截至2021年12月31日止年度的净利润率增加至5.1%。该增加的主要原因是业务扩张及毛利相对显著增加，增幅大于行政开支所致。

此外，本年度实现溢利约人民币2930万元，而截至2020年12月31日止年度则为约人民币1170万元。资本负债比率（按总负债除以总资产计算）为55%，而于2020年12月31日为35%。

报告期内，合约建筑面积约为1610万平方米，在管建筑面积约为1090万平方米。

根据公告，报告期内，集团营收约5.41亿元，较2020年同期的4.28亿元增加约26.4%。毛利1.55亿元，较2020年同期的约1.45亿元增加约7.1%；毛利率由2020年同期的33.8%下降5.1个百分点至28.7%。公司拥有人应占本期全面收益总额约6960万元，较2020年同期的6480万元增加约7.3%。

集团收益主要来自三大业务：(1)物业管理服务；(2)非业主增值服务；(3)社区增值服务。

2021年，物业管理服务收益由2020年的约2.99亿元增长至约3.4亿元；非业主增值服务收益较2020年同期约1.13亿元大幅增长24.4%至约1.4亿元，占总收益的26.0%；社区增值服务收益较2020年同期约1620万元增长90.6%至约3100万元，占总收益的5.7%。

于2021年12月31日，集团总签约建筑面积约3710万平方米，较去年同期增长2.4%。2021年，集团管理183个物业，管理的总建筑面积约2080万平方米，较去年同期增长2.9%。

报告期内，烨星集团实现收入3.37亿元，同比增加约28.8%；实现毛利8960万元，同比增加41.1%；年度溢利及其他全面收益总额约3120万元，同比增加 50%；毛利率及纯利率分别为26.6%及9.3%，相比2020年分别增加2.3及1.4个百分点。

收入占比看，2021年度，烨星集团物业管理服务、物业开发商相关服务及增值服务产生的收益分别为2.59亿元、4346.2万元、3416.9万元；三者收益分别占总收益的77.0%、12.9%及10.1%，物业管理服务分部产生的收益同比增长约35.1%。

报告期内，烨星集团的合约建筑面积约为1420万平方米，管理总收益建筑面积超过1180万平方米，相比二零二零年分别增加29.1%及55.3%；公司在管住宅项目53个，总收益建筑面积为1070万平方米，占总收益建筑面积的90.3%；公司在管非住宅项目20个，总收益建筑面积为110万平方米，占总收益建筑面积的9.7%。

年报显示，2021年银城生活服务总营收约为13.51亿元，同比增长约40.5%；毛利约为2.19亿元，同比增加约35%，毛利率约为16.2%；溢利约为9480万元，同比增加约35%，纯利率约为7.0%；公司拥有人应占溢利约为8870万元，同比增加约31.8%（若未扣除股权激励所产生的管理费则约为9170万元）。

于2021年的公司普通权益持有人应占每股盈利为每股0.33元（2020年：0.25元）

截至2021年12月31日，银城生活服务物业管理服务的合约面积约6190万平方米，同比增长约44.6%；在管面积约5800万平方米，同比增长约50.4%，现金及现金等价物约为5.38亿元（2020年：5.67亿元）。

2021年，集团录得收益8.86亿元，同比增长15.9%；毛利1.27亿元，同比增长8%；毛利率14.3%，较2020年同期下降1.1个百分点，毛利率减少主要由于社保减免政策终止所致；公司拥有人应占溢利3859万元，同比增加47.24%，每股盈利0.1元，建议末期每股股息3.5港仙。

浦江中国的营业收入主要来自三部分：物业管理服务、城镇环卫服务及投资性房地产转租服务。

物业管理服务收入6.14亿元，约占总收益的69.4%，物业管理服务收入中的87.4%来自向非住宅物业提供物业管理服务，而余下约12.6%来自住宅物业及其他服务。城镇环卫服务收入约2.7亿元，约占总收入的30.5%；投资性房地产转租服务收入112万元，约占总收入的0.1%。

集团其他收入及收益2240万元，同比增长约128.6%，其他收入及收益净额增加主要由于2021年度出售上海新市北的投资收益所致。

公告披露，于2022年3月30日，执行董事戚小明以自有资金在公开市场按平均价约每股9.08港元，认购合共5万股公司股份，总代价约45.4万港元。

紧随购买之后，戚小明持有合共521万股股份，占新城悦服务已发行股本总额约0.60%。

报告期内，兴业物联收益约为2.82亿元，较截至2020年12月31日止年度增加约32.1%，约6850万元的增幅主要是由于物业管理及增值服务的分部收益增加。本年度毛利约为9380万元，较截至2020年12月31日止年度年增加约8.2%；毛利率约为33.3%，而截至2020年12月31日止年度则约为40.7%。

本年度母公司拥有人应占溢利约为5450万元，较截至2020年12月31日止年度的约4350万元增加约25.3%。每股基本盈利约为13.6分，而截至2020年12月31日止年度则约为11.4分。

报告期内，兴业物联在管物业组合的建筑面积由2020年12月31日约310万平方米扩张至2021年12月31日约660万平方米。于2021年12月31日，合约物业组合的总建筑面积约为1060万平方米。

于本年度，兴业物联已订立40份新物业工程合约，合约总金额为约4610万元。于2021年12月31日，余下履约责任的合约工程服务合约总额约为8650万元，未来将为集团贡献收益。联合约负债由2020年12月31日约4020万元增加至2021年12月31日约7400万元，该等增加乃主要由集团在管物业增加所致。

于股权转让前，中宸物业由赵民持股10%，嘉宝生活服务持股90%；于股权转让后，其由嘉宝生活服务持股100%。

根据企查查显示，中宸物业成立于2010年6月30日，注册资本500万元，法定代表人为张晔，经营范围包括：物业管理、水电暖通工程、建筑工程、建筑安装工程等。

于股权转让前，豪亿物业的大股东为顾亚理，持该公司股份49%；福隆置业持该公司股份36.43%；李嘉琪持该公司股份14.57%。于股权转让后，其由怡家园物业持股100%。

根据企查查显示，豪亿物业成立于1997年12月，注册资本100万元人民币，法定代表人为司晨涛，经营范围包括：物业管理、房地产经纪、住房租赁等。

2021年万物云实现营业收入（含向万科集团提供服务的收入）240.4亿元，同比增长32.1%，其中：社区空间服务收入134.6亿元，占比56.0%，同比增长22.9%；商企和城市空间服务收入87.2亿元，占比36.2%，同比增长38.1%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入18.6亿元，占比7.8%，同比增长99.5%。

2021年，万物云项目覆盖全国一二线城市，在管项目总数4393个，在管面积7.8亿平方米，在管面积同比增长35.9%。合同管理项目总数5553个，合同管理面积10.1亿平方米，合同管理面积同比增长38.0%。

对于未来的发展，万物云是这样规划的。

1）持续内生稳健增长，计划实现住宅物业收入增长25%，万物梁行增长35%，万物为家（包括房屋租售、维修装修等在内的多元化资产服务业务）增长45%。

2）夯实好服务金字招牌，依托好服务构筑长期竞争力的基石，计划2022年高满意度高收缴率的项目占比进一步提升10%。

3）拓展万物云城模式，计划到2022年末累计落地100个城市服务项目，并以此为抓手，协同开发、租赁住宅、商业等业务团队，挖掘更多的城市建设和服务机会。孵化成长型业务，围绕居民居住需求，开展专业化增值服务。

多家房企都曾发生“暴雷”或者有过“暴雷”传闻，地产寒冬之下，房企在资本市场的窘境，正在传导至旗下上市物企。

尽管部分上市公司的更换审计机构也是基于正常的工作安排，但在临近年报披露节点临时更换会计师事务所，常常会被市场质疑审计工作是否顺畅，甚至是否存在掩饰财务报表瑕疵的“嫌疑”。

而对于物业板块来说，无论是“费用说”还是“时间说”实际上都构不成令人信服的理由，一直被诟病的与地产母公司/兄弟公司之间的“关联交易”依然是市场猜测质疑的焦点。

对于物企本身来说，今年要做的是深刻审视与关联地产公司之间的关系，尤其是在地产大变局的背景之下，持续向市场证明自己独立发展的能力，是物企2022年一项非常重要的工作内容。

于是乎我们可以看到，社区团购的发展好像踩下了“刹车”。到今年年初，不管是互联网巨头、独角兽公司、或者创业公司，其社区团购业务开始收缩，甚至倒闭破产。

社区团购正在经历一阵大调整期，之前依靠资本烧钱换规模被验证失败，进一步精细化运营，退守三四线市场，或许是接下来社区团购企业们的重点。

对于互联网巨头们来说，社区团购不应该成为它们寻求新增长的目标。正如人民日报对互联网社区团购的评价：“别只惦记着几捆白菜、几斤水果的流量，科技创新的星辰大海、未来的无限可能性，其实更令人心潮澎湃。”

在西南交通大学国际老龄科学研究院副院长杨一帆教授看来，这是一项需要每个社区都来做细、做深、做实的工作。

首先，要避免“千人一面”。不论是人口结构，还是配套基础、产业基础、管理模式等，每个社区的情况都不相同。各个社区养老服务的定位、模式就不能是一套模板，而是应该立足特色，各有侧重。

另一方面，老人需要什么，得花心思花力气去了解。社区治理是绣花功夫，布局社区养老，本社区的老人们有哪些特点、有哪些需求，就要彻底摸清。

杨一帆表示，当前成都在社区精细化治理方面已有实践基础，可以立足于这一优势，通过网格员、志愿者等，将老人的需求摸底工作做细。这样一来，不同社区提供的养老服务一定是差异化的，不会一刀切，也一定能够精准对接到老人的现实需求。

杨一帆认为，社区的养老服务，应吸纳专业机构入驻或领办，但在服务质量、服务评价体系和监管机制上都要进一步完善。“也就是说，提供什么类型的服务，不能有固定标准，但是服务质量如何，必须有评价标准”，在杨一帆看来，除了政府部门应对机构予以明确的等级评价体系、服务质量监管等，还应放开社会第三方来进行评价，可以由专业的第三方机构介入，甚至组织市民代表抽查，形成机制。

据悉，本轮融资资金将用于新产品研发及线下首店的落地。